土地政策有玄機
政經為主軸的土地政策

易長安 編著

雖然政府一再公開地揚言,現時市場中的發展土地供應充足,不須推行定期土地拍賣。然而,有消息指自去年底始,政府卻曾透過有關的渠道向和政府有緊密聯繫的各界人士或團體發放訊息,說政府在某程度上會考慮回復定期拍賣土地。據說,這一切都在後台處進行,而且進展令政府高層滿意。然而,對以怎麼樣的方式來實施改變,政府高層還未有任何決定。不過,主抓土地供應政策的孫明揚卻故漏天機,把該訊息推出了前台。

情況是,房屋及規劃地政局局長孫明揚在二○○六年三月初向立法會議員的提問作出書面回覆的內容,間接地開了端倪。據對政經時事有敏銳力的人指出,該回覆顯示政府在土地供應的政策上有放寬的跡象。有關的回覆實是回應立法會議員李永達的提問。李永達在立法會質詢政府會否考慮恢復定期賣地,以解住宅用地不足之困。明顯地,李永達的問題是聚焦在住宅用地不足的問題上,商業用地的拍賣並不在其提問內容之內。然而,孫公在表示政府沒有恢復定期拍賣住宅用地之餘,卻突兀地加上這麼的一句:「對於外間有建議就商業用地進行小量定期拍賣,我們可作考慮」。孫公一向慎言,絕不會說廢話或無的放矢的話。他這樣的加了一句突兀話必另有深意,敏銳的人對孫公這一句突兀話當然不會輕視之。

此間不少的地政人士、地產界、經濟學者和企業界都認為,孫公突兀的一句是故露玄機,旨在向外界傳達「寬鬆的信息」,為明年七月以後的新一屆特區政府預留「調整土地政策的空間」。當然,反過來說,這也表明現行的勾地政策,在明年中前都會維持不變。

自二○○五年底開始,對商業用地供應的問題,已有不少投資者、企業家和經濟學者作出熱烈的討論。大多評論都傾向指本港的商業用地需求緊張,對香港的經濟發展產生不利的作用。據指出,中區甲級辦公室(大廈)閒置的單位幾近於零,而新落成的辦公室大樓亦難得一見,可以供用家購置或租用的單位極為緊張,可說到了買少見少的狀況。

對比於目前的供需情況,中環的商業用地實是十分匱乏。目前,以中區土地供應來說,在政府土地勾地表中只有中環街市地塊可供發展商申請勾地發展。至於本來可用作發展商業中心的罕貴添馬艦地塊,政府早已狠下決心以之來興建新政府總部樓群,使供求問題更形嚴峻。對此,商界人士和地產界人士除多次表示不滿外,更有組織決定向政府施以壓力,迫使政府正面回應增加商業用地的訴求。去年底,地產建設商會部份成員就曾通過各種渠道向政府提出,要求將部份商業用地地塊作定期拍賣之用。 而政府的後台活前也由該時開始進行。

本港商業樓宇的租金近年持續上揚,但供應量則未有增加,去年的寫字樓落成量更錄得近三十五年來新低,只有三十七萬方呎。商業用地供應大幅落後於市場需求。商廈供應短缺,使本已昂貴的辦公室的租金向上飆升。對一些中型或以下規模的企業、公司等,高昂的租金當然可構成實質的壓力,使其營運成本增加、影響其競爭力。故有不少商界組織都認為,政府應在土地供應上作一些積極行動,增加商廈的供應量以減低他們經營成本。他們都認為,定期拍賣可供商廈用途的土地,將可紓緩商業用地的龐大需求。事實上,自二○○六年初起,一些地產商組織,已積極向有關方面行動,要求政府恢復定期拍賣商業用地,來回應他們的要求。不過,政府一直以來的態度都是非常強硬,指根據有關的數據,現階段並「沒有大理由去改變」自二○○二年以來行之有效的的土地供應政策。

事實上,自房屋及規劃地政局在二○○二年十一月施行九大房屋政策(即“孫九招”) 以來,政府一直自我感覺良好,並不認同該政策使商業土地的供應出了問題,對有關要求增加中區商業用地供應的呼聲採取冷然處之的態度。在此種態度的取向下,每當有人指出政府的房地政策已是不合時宜,要求恢復定期拍賣土地時,政府政策局和地政部間都會以嚴肅的語氣和統一口徑的說詞,否定“孫九招”有變之說: 「政府於二○○四年一月起已決定以勾地方式提供政府土地,現時沒有計劃恢復定期賣地」官方指出,現時中區仍然有中環街市地塊可供發展商申請勾地以發展甲級商務辦公大樓之用,現時狀況並不顯示,有關商務辦公大樓的供應出現了問題。

孫公在定期賣地問題上「放軟口風」,令外界猜測他的口袋內是否藏著改變其二○○二年的「孫九招」的想法。據悉,雖然孫明揚一向對其九招異常執著,但該政策已推行了四年,有關房地產的市場有了極大的變化,現時應是適當的時間對它作檢討,以配合新形勢的需要。再說,他的任期將在二○○七年將屆滿,應為繼任者留下一些空間,為後者營造檢討的氛圍。從這個角度來看,他是次的「放鬆一點口氣」,應是有為而來的。不過,至今特區政府對於以定期賣地方式出售商業土地,仍表示沒有既定的立場,也沒有落實的時間表。至於在住宅用地方面,則強調沒任何改變的傾向。

對政府的局部性放寬「孫九招」在土地供應政策,商界、學者和大多數的地產發展商的反應是正面的,咸認為定期拍賣商業地,可增加供應,有助紓緩需求緊張的情況。他們說,此舉會增強香港商業的競爭力,有利經濟的發展。不過,也有一些地產發展商、地政專業人員、學者採取保留的態度。他們認為,商業用地和住宅用地的地塊在性質上、需求上、和市場定位上等都有所不同,不應等同視之。住宅用地的需求是本土性的。它的需求主要是由本地人口,特別是由要成立家庭的人口的數量來左右。因此,計算住宅用地的需求可以相對地和持續地準確。但對商業用地的要求,以香港的情況而言,是由商貿活動、經濟狀況、和國際形勢來決定的,其需求是變動不居、非持續性的。他們指出,定期拍賣商業地塊,使土地使用變得缺乏彈性,不利於土地的善用,故他們認為政府應繼續以勾地表的方式來供應商業地塊。

孫公「放寬」其九式的暗示,很明顯是有著「放氣球」(balloon testing) 的作用。但這樣的做法和他一貫以來的主張有著太大的不同,不像是他個人會作出的政策。 或許,放寬的意向並不是他個人的主意,而是來自特區政府內的更高層,用意可能是「買好」部份地產發展商和商界人士,好為明年特首選舉營造良好的形勢。