孫九招歷史任務已完

布正史 編撰

2006年3月8日,房屋及規劃地政局局長孫明揚公開表示,「對於外間有建議就商業用地進行小量的定期拍賣,我們可作考慮。」這是政府在2002年以來,首次表示可以考慮在勾地表制度外,推出土地拍賣。2002年,政府為挽救樓市於既倒,宣佈施行九大房屋政策並成功地以此來穩定樓價。1

在2002年時,當孫明揚宣布推出九項穩定樓市的措施時指出,該政策的主調是以透過減少土地供應和政府退出房地產市場等的方法,重建投資者和市民對房地產市場的信心。該九項措施被人稱為「孫九招」。該些措施出台時背景是,一九九七年上半年,香港房地產的市道大旺,住宅樓房的價格攀上了一個又一個新高峰,再加上一些業內人士和傳媒的吹捧,吸引了不少市民入市,形勢一片大好。不幸的卻是這只是個泡沫市,隨著香港的回歸而遭爆破。由一九七年至二○○二的不到五年間,樓房單位的價格竟向下狂滑到六成,使不少投資者損手甚至破產,負資產個案及銀行按揭呆壞帳大增,加上通縮持續、消費疲弱、房屋供應過剩等,令市民失去置業信心。這就是「孫九招」出台的背景。

為了挽救這幾可使大部份的房地產投資者沒頂的情況,孫明揚和他的智囊便度出了他們認為是絕世好蹻的「孫九招」。九項穩定樓市措施的具體內容,概略而言,包括停售居屋單位、停止興建新的居屋、延緩地鐵和鐵路站上蓋的興建計劃,並以勾地制度取代定期拍賣土地的制度。孫明揚的如意算盤是希望透過一系列抑制住宅單位供應的措施,可使樓價止跌甚至回升。停止定期拍賣土地,是「孫九招」下藥最重的一招。但停止定期拍賣土地並不等於不再拍賣土地,那可涉及土地長遠使用和房屋規劃等問題,一點兒都不能馬虎。而政府庫房收入則更是頭等大事,弄個不好會令特區政府的財政枯竭,後果堪虞。因而,就在須取得兩者之間的平衡,孫明揚和其智囊便訂定一個「勾地-拍賣」二重奏制度來配合:地產發展商如有意向政府購地,他們首先須在由政府制訂的「勾地表」上就某幅地塊來投價,同意若該地在開投時,他會以不少於該價碼來承投。這就確保了當該地塊在開投拍賣時,一定有人承接。

雖然特區政府一直聲稱勾地表制度運作良好,惟自去年9月至今,地產發展商卻從未能成功地從勾地表中勾出任何土地。地產發展商只好從兩鐵一局(地鐵、九鐵、市區重建局)處取得部分土地供其發展用。也有地產發展商如新鴻基等自行收購私人土地,再向當局申請改變用途,以濟用地之急。這些方法當然可以濟事於一時。

然而,有業界人士指出,由於市場長期沒有土地拍賣,有關的地產發展商在收地和計算發展成本時,便失去客觀的公開成交價以資參考。在「麵粉」(土地) 價錢不清晰的情G下,「麵包」(樓價)價錢便失去依據,這樣就使一手樓的價錢變得主觀和易受情緒的影響,使樓房的價錢不是大起大跌就是有價無市,影響樓市的穩定性。 有見及此,港府曾度微調勾地表制度以資適應,惟至今成效還是不彰。

為了避免被人指朝令夕改或影響投資者的信心,政府一直迴避修訂「孫九招」的內容,即深知勾地表制度在運作上出了問題,也只願微調勾地機制的某些細節,堅拒作出任何重大的改動。事實上,現時有關業界和地政學者對勾地制度的好壞還是眾說紛紜,對提出新的方案則莫衷一是,難怪一向謹小慎微的孫明揚有猶豫、不前不退的行為。提出今次質詢的民主黨主席李永達認為,政府由以往表示完全不會考慮更改勾地制度,改變為「可以考慮」恢復定期拍賣小量商業用地,顯示了他已感受到市場的壓力,但卻又害怕在此時恢復定期拍賣住宅用地會惹起爭議,於是先找個缺口放放風。不過,他對民主黨主席李永達議員的回應,總算露了他有意圖改善現行土地政策的底。

自2002年至今,本港的經濟環境出現了重大變化,穩定樓價的歷史任務已經完成,不論港府如何強調勾地表制度運作良好,但事實上已有逾半年沒有土地被「勾出」拍賣,造成樓市缺乏土地競投信號的弊病,假若政府能早日恢復定期拍賣土地,那應屬明智之舉。



  1. 參見布正史著《孫公九招》,香港地政學季刊2002年季刊冬季刊。