孫公暗渡陳倉

展顏 編撰

近數週來,政經中人主要都以房屋及規劃地政局長孫明揚會否改變「孫九招」 為談資。不少人指出,孫明揚不僅有意放寬自2002年以來實施的各項壓抑土地和房屋供應的措施,且極有可能在部署局部取消自2004年1月開始實施的勾地制度,有限度地回復定期拍賣土地的制度。

2006年3月8日,房屋及規劃地政局長孫明揚公開表示,「對於外間有建議就商業用地進行小量的定期拍賣,我們可作考慮。」這是政府在2002年以來,首次表示可以考慮在勾地表制度外,推出土地拍賣。2002年,政府為挽救樓市於既倒,宣佈施行九大房屋政策並成功地以此來穩定樓價。

在香港政界和商界中,房屋規劃及地政局長孫明揚給人的印象是油滑有餘、內涵不足,但在辯論釋政時,則以「帶人遊花園」技巧高超而明揚於世。 事實上孫明揚就以處事圓融、辦事不沾身,使他有甚佳的人緣,成就他在政壇,特別在政務官的圈子內的「不倒翁」的地位。這樣的狡黠的性格和表現的特質,令他在立法會議員李永達質詢的書面回覆的內容,更形突兀。 在該書面回覆中最後一段的最後一句,他扮似不經意地作了這樣表示:「對於外間有建議就商業用地進行小量的定期拍賣,我們可作考慮」。 「孫公」做事,從來都不會是不經意的!

既然說「可考慮就商業用地進行小量的定期拍賣」這句話,不可能是「孫公」的「不經意的」行為致之,那麼,很自然,政商界等中人自然對他的話的言下之意、弦外之音作出這樣或那樣的推敲和詮釋。不少人士認為,孫明揚之說是,完全向其恩主曾蔭權釋出效忠的訊息:一切都是「為了讓您明年七月的新一屆特區政府有調整政策的空間」。不過,也有人認為,自勾地表制度實施以來,政府一直堅持該制度全理完善,全無改變的空間,換作說對小量商業用地「可以考慮」恢復定期拍賣。這顯示了政府已感受到市場的壓力,有意恢復定期拍賣住宅用地。但在考慮到在此時恢復定期拍賣住宅用地,必會惹起爭議,故先行放放風,看看有啥缺口可以突圍。

對外界就孫明揚之說所作的各種揣測,房屋規劃及地政局只重覆地說,政府的立場,已清楚地在孫明揚對立法會提問的回覆書中。

客觀地來說,現時的勾地表制度對商業土地的供應確實出了問題。過去數年對商業用地的供應政策也包含在勾地表制度的做法,使商業用地的供應出現緊張。 而隨著香港經濟復甦,許多國際商業機構紛紛來港設立公司,使商業樓宇單位的需求大幅攀升,不僅使辦公室單位的價格和租金大漲,且出現了供不應求的現象。據報導,現時中區甲級辦公室單位的空置率已接近零,如現時的情況繼續,我們很快便有機會看到丈金找不到寸土的狀況。這對香港的經濟的持續發展,當不會是個好現象。

有見及此,不少商界人士、房地產仲介商、產業測量界、和土地發展商等在去年年底開始,便向政府呼籲增加商業用地的供應,包括把原訂作未來特區政府總部用地的前添馬艦地塊拿來作商業來途,和修訂定現行的土地政策,使商業土地供應和勾地表制度脫勾。他們相信,這樣做不單會舒解困局,且會方便更多國際企業和組織來港設置分機構或公司,有利香港經濟的發展,使所有市民得益。

在該些呼籲的聲中,也有地產發展商要求政府恢復定期拍賣住宅用地,以免在末來五年內會發生住宅樓宇單位供應斷層的現象。 對於這個說法,不同的房地產發展商有著不同的看法。手頭上沒有相當土地儲備,或沒有足夠能力從事勾地活動的中小型房地產發展商等來說,他們自然希望政府能在短期內恢復定期拍賣土地。然而,對那些已擁有相當龐大數量的土地儲備的房地產發展商,例如新鴻基、痚繺巨蚖﹛A並沒有迫切性要求政府恢復定期拍賣土地。再者,這些擁有龐大數量土地儲備的房地產發展商多是該行業的巨無霸,對現時的土地供應情況可驅逐中小型房地產發展商出行業之外,有著一定的盤算。

依據上述和有關市場的狀況,現時還不是考慮全面恢復賣地的時機政府不可能在此時馬上宣布全面恢復賣地。但政府也注意到,自2005年中以來,勾地表上的土地一直沒有被勾出的事實。這情況除影響政府庫房的收入外,也使政府感受到一定的壓力,擔心房產供應出現失衡問題。

而2007 年7 月特首選舉也是政府所必須考慮的現實。按現時特首選舉制度來看,雖然數家巨無霸的房地產發展商手握一定的選票,但握在中小型房地產發展商、各式各樣的「測量」專業、房地產仲介商、甚至以辦理房地產買賣維生的銀行業、借貸業、律師業等的選票更多!對此,政府不得不考慮他們的看法。 而把商業用地供應和勾地表制度作一定程度的脫?,可爭取他們的支持!

有政經評論指出,執政者必須時刻面對現實,勾地表制度在特定時空裡,曾發揮過一定的作用,但現今的形勢已和二○○二時的大有不同。現時應是政府下定決心來改變政策的時候了。 一般輿論都相信,若公眾支持政府進行定期拍賣小量商業用地,公眾當也會支持政府恢復定期拍賣小量住宅用地的政策。 或許,勾地表制度與定期賣地可交替運行也可。這樣的混合式土地供應制度,可兼收並蓄測量市場的實質需求,同時也可保證某種程度的承接力,是現時最為可行的制度。

在此,還得指出,孫明揚在立法會的一番表演,可能還有助曾蔭權解決商業界和他在前添馬艦地塊上應否改作商業用地的糾纏。一舉而能有幾得,此孫明揚之可尊稱為「孫公」也。

最後,筆者認為,孫明揚今次透過回應議員提問,主動提出可以考慮有條件地恢復商業用地的定期拍賣,明是間接地承認了勾地表制度有改善的空間,為日後政府在勾地表外恢復定期拍賣土地留下伏筆,暗地卻是為二○○七年曾蔭權參加特首選舉營造優勢。不過應指出,在二○○七年七月前,勾地表制度在大體上仍然會維持。 政府只會對之作一些小修小補的動作,全面修訂,恐怕只會在新的曾蔭權政府立穩陣腳後才會進行。